De reconstructie van de reeks van beslissingen die hierna volgt, is niet compleet. Ze steunt op een reeks documenten van de betrokken partijen, van de Brusselse Woningmaatschappij (LBW, vroeger de Foyer bruxellois) van de stad Brussel en van Beliris (de schakel tussen de Federale staat en het Brussels gewest). Maar die partijen zijn allergisch aan transparantie. Ze bewaren hun dossiers achter slot en grendel. Beheerders krijgen ze te zien, ja, maar het brede publiek niet. Terwijl hier toch de belangen van het brede publiek op het spel staan.

In het geval van de 5 blokken aan de Papenvest betreft het in de eerste plaats de belangen van de huurders. Zij leven vlakbij de wijk rond de Dansaertstraat, hoe langer hoe meer een 'hippe' wijk, en voelen er de druk van, maar zelf moeten ze eenvoudig leven. Tot niet zolang geleden was dit Westelijke deel van de Brusselse Vijfhoek één van de armste en dichtsbevolkte gebieden van het Brussels gewest. Neem er de diagnostiek bij van oktober 2013, die het Centre communautaire Rempart des Moines toen opstelde en daar staat het zwart op wit : hoge werkloosheid (27%), hoge jeugdwerkloosheid (35,5%), zeer bescheiden gemiddeld inkomen, onveiligheid, slechte staat van de woningen, en ga maar door.

2008 : "zware renovatie"

De 5 blokken, klaar in 1966, waren na dertig jaar aan een grondige opsmukbeurt toe. Die kwam er niet. Deze reconstructie begint weer tien jaar later, in 2008. De Foyer bruxellois heeft dan een nieuwe directie gekregen. Die treft een administratieve janboel en een financiële put aan. Ze begint op te kuisen wat de voorgangers achterlieten en pakt het dossier van de 5 blokken aan de Papenvest aan. Het plan is dan om de 5 blokken grondig te renoveren en er een half blok met 32 appartementen bij te bouwen. "De hypothese van de afbraak en de heropbouw, die op zeker moment is overwogen maar die qua economische en sociale impact te duur is, moet worden verlaten ten voordele van een oplossing van het type zware renovatie van de bestaande gebouwen tesamen met de bouw van nieuwe woningen".[1] De redenering achter dit plan komt voort uit eerdere voorstellen, vooral van architekt Pierre Blondel. Ze luidt als volgt : we bouwen die nieuwe eenheid van 32 flats, brengen daar de bewoners van een halve bestaande toren onder die we dan renoveren zodat we weer aan een andere halve toren beginnen enzovoort. Het grote sociale voordeel van zo'n gefazeerde operatie (une opération tiroir) is dat de bewoners niet naar andere wijken hoeven te verhuizen.

[Kaderstuk] - Hoe slecht het wonen is in de 5 blokken stond de voorbije decennia (!) in verscheidene diagnostieken te lezen. April 1997, uit een verslag van architekt Pierre Blondel : te kleine flats, te kleine badkamers en keukens, slechte akoestiek, te kleine liften, sinistere paliers zonder verlichting, slechte isolatie van de ramen, inefficiënte verwarming, de panelen tegen de gevels moeten in de gaten worden gehouden. Begin 2008, de originele tekst, uit een bundel van de eigenaar, Le Foyer bruxellois : Les tours de logements, outre l'inéluctable vieilissement de leurs composants, présentent les problèmes techniques suivants : - absence d'isolation de l'enveloppe (façades, toitures, chassis en acier à simple vitrage...) qui génère des problèmes de condensation, mais surtout mêne à l'explosion des charges locatives (accroissement du coût de l'énergie) pouvant aboutir à de véritables deames sociaux (endettement) ; - non conformité au Code du Logement (installations électriques) ; - inadéquation de certains logements en terme de surfaces : près de 80 studios et 80 appartements 1 chambre nécessitent des travaux d'agrandissement et/ou de fusions ; - problèmes de sécurité : par exemple, les garde corps en béton ceinturant les immeubles au droit des toitures présentent de réels risques de chute due à la carbonatation et l'éclatement des bétons. Cette situation va en s'aggravant et nécessitera très prochainement une action corrective d'ampleur. Of, samengevat : de torens verouderen, maar daarnaast zijn ze slecht geïsoleerd (met ramen in staal en enkel glas) hetgeen een groot probleem met condenswater geeft en de stookkosten voor de huurders zodanig omhoogjaagt dat sommigen zich in schulden moeten steken ; bovendien zijn 160 van de 320 flats (de helft) te klein en dreigen aan de buitenkant betonstukken af te brokkelen...]

Het eeuwige probleem ? De centen. De kostprijs van het plan wordt op 44 miljoen euro geraamd. De Foyer bruxellois zegt op dat moment 4,6 miljoen euro te kunnen besteden, aan de bouw van 32 appartementen en renovatie van de daken van de 5 blokken. De rest van het geld moet van elders komen. Daarbij denkt de Foyer bruxellois aan het samenwerkingsakkoord van Beliris met het Brussels Hoofdstedelijke Gewest dat voor het Gewest een jaarlijkse financiering van 125 miljoen euro voorziet. Deze som wordt beheerd binnen het federale ministerie van Mobiliteit en Vervoer (FOD MV). Zelfs, zo luidt het, als de FOD MV maar een deel kan financieren, dan zou dat toch al "een dynamiek van stadsvernieuwing in gang zetten ten voordele van de bewoners". De Foyer bruxellois kan zelf maar een beperkt deel van het budget dragen. Dat komt door de financiering van deze sociale woningmaatschappij. Zij krijgt dan om de vier jaar 14 à 18 miljoen euro van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij, maar moet daarmee al haar projecten financieren. "Willen we het Papenvest-project realiseren met die middelen, dan moeten we het equivalent van 2,5 tot 2,9 vierjarenprogramma's inbrengen" en de andere 2500 woningen en hun bewoners aan hun lot overlaten, schrijft de Foyer bruxellois in februari 2008, en dat vindt ze onaanvaardbaar.

afb. Overzichtsplan (uit Lastenboek, annex-6, 2018)

De woningmaatschappij richt zich dus tot de FOD MV met de vraag of er geen financiering gevonden kan worden in het kader van Beliris. Over die piste is er dan gepraat met het kabinet van minister Laurette Onkelinx (PS), in de federale regering bevoegd voor Sociale Zaken en Volksgezondheid, en met het kabinet van Françoise Dupuis (PS), in de Brusselse gewestregering bevoegd voor Huisvesting en Urbanisme. De werf zou tien jaar duren, van 2008 tot 2018. Tegen 2013 zou de nieuwe eenheid met 32 appartementen klaar zijn en zou toren-E gerenoveerd zijn ; eind 2015 zouden de torens C en D gerenoveerd zijn en eind 2018 de torens A en B.[2]

Brussel stapt in het project

Tijdens de twee volgende jaren gebeuren twee belangrijke verschuivingen. De FOD MV beslist om te beginnen in het kader van Beliris een studie te laten uitvoeren en te betalen. De studie dient om "de renovatie / verdichting" van de Papenvest-site voor te bereiden. Ze moet helpen via een openbare offerte de toekomstige uitvoerder van de werf aan te duiden.[3] De tweede verschuiving betreft de stad Brussel. Op 17 juni 2010 neemt het college van Burgemeester en Schepenen een beslissing. Het college heeft zich ertoe verbonden 1000 nieuwe woningen te bouwen en is op zoek naar gronden. Het beslist nu dat de Grondregie van de stad zal meedoen aan wat dan le remembrement du site "Rempart des Moines" heet, "de herschikking van de Papenvest-site". Die "herschikking" komt erop neer dat de stad "ongeveer 70 woningen en ongeveer 70 parkeerplaatsen bouwt en financiert". Het gaat meer bepaald over 70 middenklassewoningen. De Grondregie kan daarvoor "een investering [doen] die voorlopig op 15 miljoen euro wordt geraamd". Om in orde te zijn met de wetgeving op de sociale huisvesting stelt de stad een ruil voor : ze staat een aantal kleinere percelen af aan de Foyer bruxellois, in ruil voor het perceel op de Papenvest-site waar ze de nieuwe middenklassewoningen wil bouwen.

Dit is een kritiek moment. De Grondregie van de stad Brussel stapt in het project met een pak geld, en tegelijk verandert ze de kern van het project. Loutere renovatie is niet meer aan de orde. Het Papenvest-dossier gaat vanaf nu over een switch van terreinen, over een toevoeging van middenklassewoningen (70) en over een toevoeging van parkeerplaatsen (70). Hier wordt ervoor gekozen dat een ander soort bewoners wordt aangetrokken, niet enkel meer de sociale gevallen maar ook meer bemiddelde middenklasse-gevallen. Deze 'nieuwe dynamiek van stadsvernieuwing' kiest dus voor de zogenaamde 'sociale mix'. Maar kennelijk dringt de stad Brussel deze optie aan de Foyer bruxellois op. Bij de stad is dan onder burgemeester Freddy Thielemans (PS) een PS-Cdh-meerderheid aan het bewind. De schepen bevoegd voor openbare eigendommen is Mohamed Ouriaghli (PS), de schepen bevoegd voor Financies is Philippe Close (PS).

Later in 2010 doet Beliris een algemene offerteaanvraag. Voor het uitvoeren van de opdracht heeft Beliris een bedrag van 199.426,76€ vastgelegd.^[4] De studieopdracht wordt eind 2011 toegekend aan het bureau AT Osborne. De studie behelst een analyse van de bestaande situatie (stedelijke context, juridische en administratieve aspecten, technische audit van de site en de gebouwen, toegankelijkheid), een analyse van de behoeften (sociale en middenklassewoningen, kantoren, verenigingslokalen, seniorenwoningen, crêche, parkings), een analyse van de opportuniteiten en de uitwerking van "constructieve scenario's" met de bijhorende budgetten. In november 2012 levert AT Osborne het 119 pagina's tellende rapport 'Phase 1 - Audit et potentialités' af. Er is dan nog altijd sprake van rénovation / densification / optimisation énergétique. Maar van de vijf scenario's (en één variant) van AT Osborne stellen er 3 de sloop-en-heropbouw voor.

Dit zijn de scenario's van AT Osborne[5] :

Een volgend document bevat 3D-simulaties van de Papenvest-site nà voltooiing.[6] Dit is dus de toekomstige site zoals de technici van AT Osborne zich haar voorstelden. Ze toont weer twee belangrijke nieuwigheden. Ten eerste dat de werken aan de kant van de Dansaertstraat zouden beginnen. Faze-1 voorziet namelijk een nieuw gebouw vanaf de Hopstraat en langs de Papenvest-straat. In eerste instantie zou dus zeker toren-E gesloopt moeten worden, en allicht ook toren-D. Ten tweede heeft AT Osborne hier een compleet gesloten woningblok voor ogen, met gevels die zo dicht mogelijk tegen de straten rondom staan, dus tegen de Papenvest, de Onze-Lieve-Vrouw-van-Vaakstraat en de Groot-Sermentstraat. Toegegeven, dit zijn simulaties met voorafbeeldingen die niet (nog niet) aan formele beslissingen beantwoorden. Maar de 3D-simulatie van het gesloten woningblok verschijnt wel telkens opnieuw, nà de formele beslissing om te slopen van 30 juni 2016, wanneer de Foyer bruxellois over het dossier aan de huurders en geselecteerde belangstellenden communiceert. Dat is onder meer het geval in september 2016 en in maart en juni 2018 (aan de huurders) en in juni 2017 (aan bezoekers uit Berlijn). Dat kan erop duiden dat de vorm van een site met een gesloten woonblok alvast voor de Foyer bruxellois de voorkeur geniet bòven de permeabele organisatie van de huidige site, waar je tussen de 5 losstaande blokken door kunt wandelen. Ter herinnering : de Papenvest ziet eruit zoals alle grote sociale wooncomplexen die in de na-oorlogsperiode in het centrum van de stad zijn gebouwd (de Miniemenstraat uitgezonderd) Ze volgen het beginsel van het functionele urbanisme : bouwen in de hoogte met groen errond om aan de bewoners die krotwoningen hebben verlaten wat zuivere lucht, zon en hygiëne te bieden. Tegenwoordig krijgt dat type van stadsplanning kritiek, maar het heeft wel speel- en rustruimten gezorgd die verbetered kunnen worden.

Een volgende kwestie is waar de werken zullen beginnen. De bewoners van de 5 blokken hebben sinds dag-1, dat wil zeggen sinds de beslissing om te slopen publiek is gemaakt, van die vraag wakker gelegen. Het heeft bij alle huurders de ongerustheid over hun toekomst alleen maar erger gemaakt. Intussen staat vast dat de 5 blokken gesloopt zullen worden maar is nog altijd niet officieel geweten welke torens het eerst tegen de vlakte zullen gaan. Dat zorgt nog elke dag voor geruchten en speculaties.

Brussel eist meer "mixité sociale"

Vermoedelijk komt er een doorbraak in 2015. De Foyer bruxellois heeft dan een originele keuze gemaakt. Op basis van de AT Osborne-studie heeft de woningmaatschappij namelijk een combinatie van de Should- en Must-scenario's geformuleerd en het haar Shust-scenario genoemd. Dat houdt in dat er aan de Papenvest 280 sociale en 70 middenklassewoningen zullen komen. Maar de Foyer bruxellois verandert opnieuw van mening, op basis van een nieuwe "doorgedreven structurele studie" van de 5 blokken en omdat de stad Brussel aandringt op "plus de mixité sociale". Zo komt de Foyer bruxellois uit bij een project met 210 sociale en 140 middenklassewoningen, hetzij een verlies van 104 sociale woningen. Op basis van die optie tekent AT Osborne drie mogelijke ontwerpen : één met open ilôts, één met gesloten ilôts en een derde met gesloten ilôts en een pleintje aan de Groot-Sermentstraat. De drie ontwerpen hebben gemeen dat een dwarsstraat de Papenvest verbindt met de Groot-Sermentstraat. Het gabariet van de gebouwen varieert van 3 tot 7 verdiepingen boven op de gelijkvloerse verdieping, dat is even hoog als de bestaande gebouwen. Bij de 140 middenklassewoningen horen 140 parkeerplaatsen.[7]

Dus, kort, van Shust-1 naar Shust-2 betekent van 70M +280S naar 140M + 210S, de Middenklassewoningen rukken op, de Sociale woningen leveren in. Dit is het programma van de blauw-rode meerderheid in het Brussels stadhuis. Het houdt een reële verdichting in met een vloeroppervlak dat stijgt van 25.500 m² tot 40.000 m². Het houdt ook de sloop van de sportzaal in, die minder dan 20 jaar geleden door architekt Pierre Blondel is gebouwd en geldt als een kwaliteitsgebouw. De sportzaal kwam er in het kader van een wijkcontract en heeft 2 miljoen euro gekost. Als de sportzaal wordt gesloopt, wordt aan het Brusselse Gewest haar bijdrage voor de bouw teruggestort. In de plaats zou er een ondergrondse sportzaal komen. Al deze elementen worden door de stad Brussel opgedrongen. De stad is namelijk de voornaamste financier. De realisatie van Shust-2 zal 73.488.459 € kosten, afgerond 73,5 miljoen. Daarvan komt 40,4 miljoen van de sociale woningmaatschappij, de rest van de stad (1,8 miljoen) en van de Regie/OCMW (31,2 miljoen). Maar de woningmaatschappij krijgt haar financiering van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij (30,6 miljoen) en van de stad Brussel (nog eens 9,8 miljoen). De stad zou dus uiteindelijk bijna 43 miljoen ophoesten voor de sloop-en-nieuwbouw van de site aan de Papenvest. De voornaamste financier, en dat is de stad, stelt dan zijn eisen. Shust-2 wordt aangenomen door de raad van bestuur op 19 mei 2016. De Foyer is dan van gedaante veranderd. Hij is gefusioneerd met Lorebru, een andere sociale woningmaatschappij van de stad Brussel met woningen in Neder-Over-Heembeek, en omgevormd tot Logement bruxellois/Brusselse Woning (LBW). Voorjaar 2016 verhuist de LBW van het nummer 135 aan de Papenvest naar nieuwe kantoren tegenover het Centraal Station.

Er staat nog iets merkwaardigs in het verslag van de bestuursvergadering van 19 mei 2016. Het verslag rekt het aantal parkeerplaatsen op van "140 tot 199 parkings", en het worden ondergrondse parkeerplaatsen "te bouwen door de stad". Zo dadelijk, wanneer het lastenboek ter sprake komt, meer over de parkeerplaatsen (dan zijn het er 400 !). Maar voor nu iets over de context. In de winter van 2014-2015 gooit de stad Brussel de mobiliteit in de binnenstad om. Ze kondigt een voetgangerszone af met daarrond een verkeerslus ("de mini-ring") en ze meldt dat ze binnen de Vijfhoek vier ondergrondse parkings zal bouwen (aan het Rouppe-plein, metro Ijzer/handelskaai, onder het Vossenplein en onder de Nieuwe Graanmarkt). Fel protest uit de Marollen leidt tot de spoedige schrapping van de Vossenplein-parking. De drie andere projecten verdwijnen uit de aandacht. Het project voor een parking onder de met platanen omzoomde Nieuwe Graanmarkt zou opgegeven zijn omdat schepen van Mobiliteit Els Ampe (Open-VLD) geen investeerders gevonden zou hebben. Het lijkt er echter sterk op dat die ondergrondse parking nu gewoon naar de Papenvest wordt verplaatst.

De actualiteit

De Brusselse gewestregering bekrachtigt op 30 juni 2016 de beslissing dat de 5 blokken aan de Papenvest worden gesloopt en plaats maken voor een gemengde wijk met 350 nieuwe woningen. Eind 2016 lanceert de LBW een offerte-aanvraag waarmee ze 5 bureaus wil selecteren waaraan vervolgens in 2018 een concreet bouwplan voor de Papenvest-site wordt gevraagd. De LBW volgt meticuleus de regels voor die procedure. Maar ze roept ze ook in om zo weinig mogelijk informatie aan het brede publiek prijs te geven. Neem bij voorbeeld de selectie van de 'architektenbureaus' in 2017. Die selectie wordt eind 2017 afgerond maar er is door de LBW nooit een publieke mededeling over gedaan.

We weten daarover intussen hetvolgende. Op de deadline van 6 februari 2017 hadden 32 verenigingen van architekten en ingenieurs gemeld dat ze wilden meedoen aan de selectie. Ze worden gerangschikt al naargelang ze voldoen aan de gestelde criteria (van financiële draagkracht, know how, ervaring enzovoort). Eind augustus 2017 maakt een technische commissie voorgezeten door AT Osborne een shortlist met 5 namen. Dit is die lijst :

De technische commissie stelt voor deze vijf 'bureaus' als finalisten voor te dragen. Dat voorstel wordt eind november 2017 formeel aanvaard door het bestuur van de Brusselse Woning en eind december door het college van burgemeester en schepenen van de stad Brussel. In januari 2018 worden de namen van de winnaars en verliezers meegedeeld aan de betrokkenen, maar zoals gezegd niet aan het publiek.

Dan begint de Brusselse Woning de details op te stellen van de werken die aan de Papenvest moeten gebeuren en legt ze vast in het 'Bijzonder bestek voor de aanstelling van een multidisciplinair ontwerpersteam' (het 'Lastenboek' in de omgang). Op basis van dat document werken de vijf finalisten in de tweede helft van 2018 elk hun plan voor de hele werf uit. Op basis van die vijf finale voorstellen zal uiteindelijk het bureau aangeduid worden dat de komende jaren zijn voorstel zal uitvoeren. Ook tijdens deze faze lost de Brusselse Woning geen informatie. De maatschappij is er waarschijnlijk beducht voor dat deze of gene deelnemer zich benadeeld zou voelen en het hele proces met wat voor stappen dan ook zou kunnen vertragen. Maar vanuit het standpunt van de direct betrokkenen, de huurders van de 5 blokken aan de Papenvest en de naaste buren, is die strikte geheimhouding onbegrijpelijk. Zij zijn tot nu toe op geen enkel ogenblik geraadpleegd.

Voorbijgestreefd

Gevraagd naar het 'Bijzonder bestek' antwoordt de Brusselse Woning telefonisch dat ze dat document niet vrijgeeft en schrijft ze dat ze als 'société immobilière de service public' geen administratieve overheid is en dus niet onder de Wet van Openbaarheid van Informatie valt. Intussen hebben studenten van de universiteit van Leuven aan de hand van het 'Bijzonder bestek' wel een studie gemaakt. Het document circuleert dus toch ! Merkwaardig allemaal voor een project dat de kokette som van 73,5 miljoen euro zal kosten en waarbij in elk geval wel de stad Brussel als openbare instantie betrokken. Het project zal ook grote impact op de bewoners en de wijde omgeving zal hebben. Twee voorbeelden om dat te verduidelijken. De Brusselse Woning heeft tijdens haar infovergaderingen van 2018 aan de huurders gezegd dat de werken beginnen met het leegmaken en slopen van twee torens. Die kwestie veroorzaakt zoals hiervoor al gemeld grote ongerustheid onder de huurders. In het 'Bijzonder bestek' staat nu dat er vòòr de werken twee woontorens "vrijgemaakt" moeten worden. Vooraleer dan een toren wordt gesloopt, moeten eerst voldoende sociale woningen ter beschikking worden gesteld zodat de bewoners van de te slopen toren daar ge-re-logeerd kunnen worden. Opnieuw dus een 'opération tiroir' met dat verschil dat de bewoners van de twee "vrijgemaakte" torens niet op de site ge-re-logeerd kunnen worden. Het tweede voorbeeld betreft de 'ondergrondse parkings'. Ze moeten op 'minstens 400 plaatsen' berekend zijn. In vette letters volgt dan de zin dat de parkings zo opgevat moeten zijn dat ze eventueel door 'een onafhankelijke structuur' uitgebaat kunnen worden. [8] Daarbij denkt men vanzelf aan een parkingbedrijf als Interparking dat overal in Brussel parkeergarages uitbaat. Dit criterium volgt de filosofie van de blauw-rode meerderheid die Brussel tot eind 2018 bestuurde. Ze vond dat het centrum van Brussel voor automobielen zo vlot mogelijk bereikbaar moest zijn.

Begin 2019 is dit allemaal niet meer zo evident. Het Papenvest-project is de voorbije tien jaar herhaaldelijk hertekend. Het vorige Brusselse stadsbestuur drukte als grootste financier zijn stempel op het uiteindelijke plan zoals het nu in het Bijzonder bestek is vervat. Maar Brussel heeft na de gemeenteraadsverkiezingen van oktober 2018 een ander stadsbestuur gekregen. Het zou het Papenvest-project opnieuw moeten bijstellen. Niets belet dat de ondergrondse parkings met 'minstens 400 parkeerplaatsen' worden geschrapt. Die parkings zullen een compleet anakronisme zijn wanneer de nieuwe Papenvest-site over tien jaar of zo klaar zal zijn. Dit hele programma zou dus herbekeken moeten worden. Nog belangrijker is dat de huurders en de buren serieus bij het project worden betrokken en dat het brede publiek grondig wordt geïnformeerd. Want de Brusselse cultuur van geheimhouding is vandaag al een anakronisme.