Brussel - Het Actiris-gebouw is verkocht, "omdat het moest"

 

Een ochtend in februari in hartje Brussel. Voor de deur van Actiris raakt een kalende heer in gesprek met een passant. De heer stelt zich voor als "de eigenaar" van het gebouw. Nu kan eender wie zoiets beweren, in normale omstandigheden had dat geen opzien gebaard. Maar hier wel. De kalende heer is namelijk met de auto gekomen, geen gewone auto maar een Rolls Royce Ghost Series II, die hij in het midden van de straat heeft geparkeerd. Dat is misschien banaal in Monaco (of in Knokke), maar niet in de buurt rond de Beurs van Brussel.

 

Twijfel over de identiteit van de kalende heer wordt gauw opgeheven. In 2018 heeft een Vlaams tweespan het Actiris-gebouw gekocht. Beide heren hebben al vaker samen zaken gedaan, ze hebben wel eens samen geposeerd voor een foto in een krant. Zo blijkt de chauffeur van de Rolls Royce dus niet Axel Vervoordt (kunstverzamelaar, antiquair, ondernemer...) te zijn, wel de Bellemse ondernemer Johan Vandendriessche die graag in vastgoed doet. Toen het Actiris-gebouw in 2017 te koop kwam te staan, stelden zij zich kandidaat. Voor die gelegenheid hebben ze hun associatie VDD Project Development -Vervoordt r.e. genoemd. In 2018 kwamen zij als winnaars en nieuwe eigenaars uit de selectie.

 

Het Actiris-gebouw ligt op een absolute toplocatie in de hoofdstad, het hypercentrum in de taal van de ontwikkelaars, met zijn hoofdadres aan de Anspach-laan, met één hoek aan het plein voor de Beurs en "op 5 minuten wandelen van de Grote Markt". Oorspronkelijk, in de jaren 1870, heette het Les Grands Magasins de la Bourse, "het eerste grootwarenhuis op Belgische bodem" en met de normen van vandaag een charmante joekel van een gebouw dat aansloot bij de burgerlijke grandeur van de centrale laan door het centrum. De hoofdingang was toen naar de Kiekenmarkt georiënteerd. Na een zware brand in 1948 en een verbouwing keerde het gebouw zich naar het Beursplein. In de jaren 1970 werd het tot kantoorgebouw omgevormd. Architecturaal was het om zeep, maar functioneel ging het er zogenaamd op vooruit. Het gebouw van zeven verdiepingen heeft een volume van 19.000 m2 en "bestaat uit een gemengde structuur van staal en beton zonder dragende muren" (Verkoop onder voorwaarden/Lastenboek, juni 2017). Je kunt het gebouw dus flexibel aanpassen. In 1982 trok de arbeidsdienst RVA (toen nog federaal) als huurder in het gebouw. In 1993 kocht de gewestelijke Brusselse arbeidsdienst BGDA het van de Société Immobilière Albertine, een privé-firma uit Aalst. Zo kwam het 'Bourse Center' zoals het nu heette in handen van de publieke sector. Daar bleef het echter niet. Waarom niet ? Dat is wat ons hierna interesseert. Het werd in ieder geval politiek zo beslist.

 

Re-vitaliseren, re-dynamiseren

 

In de jaren 2010 werden de Brusselse beslissers aangestoken door een mercantiele microbe. Dat verklaarden ze ook zelf, zij het met bedekte termen, in hun politieke bestuursakkoorden. Bij de stad pakten burgemeester Freddy Thielemans en zijn rood-blauw schepencollege in mei 2013 uit met een reeks Grote Projecten voor de Brusselse Vijfhoek. Ze wilden om te beginnen de centrale boulevards heraanleggen om "de attractie-pool en de commerciële ontwikkeling van het stadscentrum te versterken", ze wilden daar ook hun eigendommen (waaronder het Beursgebouw) "valoriseren". (Grands Projets urbains dans le Pentagone, VILLE DE BRUXELLES, Conférence de presse Vendredi 24 Mai 2013). De Gewestregering [acht excellenties - PS, MR, Open VLD, cdH, CD&V, sp.a en FDF] bleef niet achter. Als voogd van Actiris regelt ze in 2014 dat alle Brusselse arbeidsdiensten verhuizen naar de Astrotoren nabij het Madou-plein. En op 5 maart 2015 beslist de Gewestregering het Actiris-gebouw aan de Anspachlaan te verkopen. Deze dubbele beslissing had een prijs : de verkoop van het Actiris-gebouw zou weliswaar geld opbrengen, maar de huur van de Astro-toren zou Brussel 5,5 miljoen euro per jaar kosten, gedurende 25 jaar. In 2016 was zelfs sprake van een geïndexeerde huur van 7,2 miljoen per jaar.

 

De ondernemingslust van de Gewestregering strookte met de intenties uit de regeerverklaring, maar de verkoop van Actiris druiste ertegenin. De regering had namelijk beloofd "de prioriteiten uit te voeren met de openbare instrumenten". Maar met haar beslissing van 5 maart 2015 deed ze juist een kostbaar instrument van de hand. Waarom dan toch verkopen ? De kanselarij van minister-president Rudi Vervoort (PS) antwoordt eerst - standaard - dat de beslissing "confidentieel" is, maar lost dan toch de volgende kernelementen : de regering gaat ermee akkoord dat Actiris (in de tekst : "het Anspachgebouw") voor een symbolische euro aan de gewestelijke Grondregie wordt verkocht, dat de Actiris-diensten er kosteloos kunnen blijven tot ze naar de Astro-toren verhuizen, dat de Grondregie de eigendomsoverdracht zal begeleiden en het lastenboek voor de uiteindelijke verkoop opstelt. Maar andermaal : wat de regering motiveerde, dat heeft ze kennelijk niet op papier gezet.

 

Duur huren in de Astro-toren

 

De opdracht om deze regeringsbeslissing uit te voeren, wordt toegekend aan de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting (MSI). Deze naamloze vennootschap naar publiek recht is midden 2015 opgericht om de vastgoedportefeuille die tot dan werd beheerd door een andere Brusselse publieke instelling, de Maatschappij voor de Verwerving van Vastgoed (MVV, die wordt opgedoekt), te optimaliseren en daarnaast ook specifieke projecten van de Gewestregering aan te sturen. Zo'n project is de verkoop van het gebouw van Actiris waarvoor de MSI het lastenboek opstelt.

 

De MSI bestond nog niet toen de Brusselse regering de beslissing omtrent Actiris nam. Volgens MSI-directeur Gilles Delforge, in gesprek met Apache, moest er op een bepaald ogenblik beslist omdat het gebouw leeg zou komen te staan. Het beantwoordde niet meer aan de criteria van een moderne administratie, en dus moest er een andere bestemming aan gegeven worden met de middelen die beschikbaar waren. Het moest, zegt Delforge, wel een gemengd project worden dat de voetgangerszone zou activeren. Delforge geeft toe dat een optie had kunnen zijn om er opnieuw een administratie te huisvesten. Maar op de herhaalde vraag waarom die niet genomen is, blijft hij het antwoord schuldig. De context bleek bepalend. Die context was de 'revitalisering' van de Anspachlaan en het Beursplein en de omvorming van het gebied tot een voetgangerszone. "De herontwikkeling van het pand moet bijdragen tot een sterke programmering en kwaliteitsvolle herinrichting van de Centrale lanen", zo staat het in het Lastenboek dat de gefazeerde verkoop van het Actiris-gebouw inluidde.

 

De Brusselse Gewestregering liet de 'herontwikkeling 'over aan de privé-sector. In juni 2017 maakte ze in het bestek van "de verkoop onder voorwaarden" (het Lastenboek) bekend. (Verkoop onder voorwaarden. Voormalig Kantoorgebouw Actiris, Opdrachtgever MSI – Brussel, Juni 2017). De koper kon onder geen beding van die voorwaarden afwijken. Hij moest het gebouw met het bestaande gabariet behouden en het tot een multifunctioneel pand transformeren, in overeenstemming met het Gewestelijk Bestemmingsplan dat zei dat het Actiris-gebouw in een "lint voor handelskernen en een gebied van culturele, historische, esthetische waarde of voor stadsverfraaiing" ligt. De mix van functies werd als volgt vastgelegd : maximum 30% van de vloeroppervlakte aan commerciële voorzieningen, minimum 30% woningen, met eventueel een hotel (van hoogstens 150 kamers) dat maximum 5% van de oppervlakte mag innemen. Op het gelijkvloers komen best horecazaken met terrassen, op het dak een publiek toegankelijke vista. Kandidaat-kopers moeten in eerste instantie minstens 14 miljoen euro bieden, waarna in een tweede faze een definitief prijsbod moet volgen.

 

 

Eind augustus 2017 hadden zich 16 kandidaat-kopers aangemeld. Ze moesten bestaan uit teams van projectontwikkelaars en architekten. Onder deze combinaties vinden we bekende vastgoedactoren zoals Extensa (een filiaal van Ackermans & Van Haaren/AvH), BPI (een filiaal van CFE en dus indirect van AvH en Vinci), Eiffage uit Frankrijk, Axa REIM (een dochter van Axa Real Estate Investment Managers) en Matexi (van de Nederlandse T&S Beleggingsmaatschappij en de groep Vande Vyvere). Uit de lijst van 16 kandidaten waren in oktober 2017 vijf teams geselecteerd. Het waren :

 

Kolmont met Bogdan & Van Broek

 

Codic met Buro II & ARchi + I en Plus Office Architects

 

Immobel met Art & Build Architect, Sumproject Architecture & Engineering en Studio Roosegaarde

 

VDD Project Development  -  Vervoordt r.e. met Coussée & Goris Architecten en Omgeving

 

Revive met NoArchitecten

 

Van deze selectie is Immobel de opvallendste speler. Het is de enige beursgenoteerde onderneming (met Marnix Galle als voornaamste aandeelhouder) èn zeer actief in de Brusselse vastgoedsector. Immobel is onder meer samen met BPI/CFE betrokken in een ander grootschalig project voor de herbestemming van de Allianz-kantoren en de UGC-bioscoop aan het naburige De Brouckère-plein. Codic is gelinkt aan de 'traditionele' Belgische financiële groepen Boel en Paquot en bekend vanwege de ontwikkeling van kantoorparken zoals het Ikaros Business Park in Zaventem. De Vlaamse zakenlui Vandendriessche en Vervoordt hebben samengewerkt toen Johan Vandendriessche zijn domein in Bellem herinrichtte en Axel Vervoordt daar volgens de website rijkstebelgen.be met zijn "interieurconcept" een huzarenstuk presteerde. Vandendriessche, bekend van het modemerk Massimo Dutti, investeert 'discreet' in historische en winkelpanden ; voor de familie Vervoordt legt zoon Dick zich tegenwoordig toe op het vastgoed. Kort nog over de twee resterende team-leaders : Kolmont is een Hasseltse groep rond Willy Tans en diens zonen, Revive is een Gentse projectontwikkelaar en in handen van Paul Colruyt. Al deze teams stuurden in 2017 hun referenties aan de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting, ter staving van hun kandidatuur. Daaronder zijn belangrijke projecten, zoals The Cosmopolitan (van het ontwerpteam Bogdan & Van Broek) tussen Arduinkaai en de Vaartstraat in Brussel, de EKLA-toren (van B2Ai en Plus Office) aan het Weststation in Molenbeek en de verbouwing van de vroegere ASLK-zetel aan de Wolvengracht tot het Chambon-complex (Immobel).

 

De culinaire troef van Vervoordt

 

Deze vijf geselecteerde teams kregen tot maart 2018 de tijd om een ontwerp voor het toekomstige Actiris-gebouw in te dienen. Drie teams stuurden op tijd een gedetailleerd projectvoorstel, met name 'Kolmont', 'VDD-Vervoordt' en 'Revive'. Ze hadden respectievelijk 22,61 miljoen euro, 25 miljoen euro en 21,25 miljoen euro geboden. Uiteindelijk kwam 'VDD-Vervoordt' als winnaar uit de competitie. Dat dit team het hoogste bod deed, was volgens documenten van SAU van invloed maar niet bepalend. Het voorstel van de associatie rond Vandendriessche-Vervoordt viel bij de selectiecommissie het meest in de smaak, omwille van de duidelijke structuur met handel, werken en wonen. Maar een echte troef was dat 'VDD-Vervoordt' de trendy Italiaanse foodcourt Eataly meebracht, intussen internationaal beroemd van zijn eet-Italiaans-in-de-winkel-formule die met groot succes op diverse plaatsen in New York is toegepast. Eataly zou 'op bovenlokale schaal' (van buiten Brussel) bezoekers aantrekken en ingeschakeld kunnen worden in het toeristisch-commercieel parcours aan en rond de Anspach-laan in centrum-Brussel. Eataly zou gerecruteerd zijn door de dienst hub.brussels, een publieke instelling van het Brussels Gewest die vers ondernemerschap ondersteunt. Dat is merkwaardig omdat hub.brussels pas begin 2018 was opgericht. Maar einde mei werd al naar de media gelekt dat voor het Actiris-gebouw de overeenkomst met Eataly rond was. Nu circuleerde de naam van Eataly toen wel al maanden in het Brusselse. Kris Verhellen, CEO van Extansa (AvH) zei begin april 2018 dat een Belgische Eataly goed zou pas in zijn prestigeproject voor de Thurm-und-Taxis-site. En in 2017 had Immobel de naam van de Italiaanse delicatessenketen al laten vallen in zijn eerste dossier voor de MSI-oproep voor kopers van het Actiris-gebouw. Ergens in die periode moet Eataly dus daadwerkelijk in een Brussels project zijn gestapt. Maar via hub.brussels ? Dat blijft vooralsnog onbevestigd. De Italiaanse eetwinkel wordt wel onderdeel van The Dome, zoals Vandendriessche en Vervoordt hun in 2018 verworven eigendom aan de Anspachlaan hebben genoemd. Meer nog : Dick Vervoordt, zoon van de antiekhandelaar Axel, gaat samen met zijn echtgenote de Brusselse Eataly-franchise uitbaten. Ook dat is onderdeel van The Dome.

 

Kraken als fancy tooltje

 

Tot slot nog iets over de 'tijdelijke bezetting', een particulariteit die MSI in opdracht van de Brusselse regering voor het Actiris-project heeft bedacht. Dit concept betekent dat een eigenaar er baat bij heeft zijn gebouw door derden te laten gebruiken in afwachting van de definitieve transformatie, liever dan het te laten leegstaan. Het komt voort uit de manier waarop eigenaars gaandeweg met krakers zijn beginnen omgaan. Terwijl ze krakers lang als ongewenste bewoners beschouwden, sloten ze er op de duur conventies mee. In Brussel is dat nu standaard-praktijk. In zoverre zelfs dat de Brusselse publieke instellingen van de vastgoedsector 'tijdelijke bezetting' internationaal propageren als een voorbeeld van innovatief beheer. Zo ging een Brusselse delegatie het in maart 2019 tijdens de MIPIM-vastgoedbeurs in het Franse Cannes verkopen. Gingen mee : MSI, hub.brussels, de denktank perspective.brussels, de Brusselse bouwmeester en de openbare woningbouwer Citydev. De drie finalisten die aan de MSI een finaal project voor het Actiris-gebouw stuurden, hadden elk in hun team een firma opgenomen die ervaring heeft met 'tijdelijk gebruik'. Revive had zich geassocieerd met Communa (bekend van ...), Kolmont met Endeavour (van ...) en VDD-Vervoordt met de firma Entrakt. Omdat VDD-Vervoordt het Actiris-gebouw kon kopen, staat Entrakt daar nu in onderaanneming in voor het dagelijks onderhoud en voor de contacten met de personen en groepen die in het gebouw tijdelijk (tot eind 2020) een deel van de ruimte mogen huren en gebruiken. Entrakt neemt de kans te baat om voor zichzelf promotie te maken. De relatie met de tijdelijke gebruikers verloopt hoekig. Stof voor een ander verhaal.