Brussel - Regering duwt verstening van groengebied Josafat door

raf

 

Het dossier van de vroegere spoorwegterreinen 'Josafat' op de grens van Schaarbeek en Evere bevat een flagrant voorbeeld van zo'n fait accompli. Josafat is één van de tien terreinen waarvoor RPA's zijn opgesteld. Het voldongen feit is dat sinds eind 2017 een wedstrijd loopt om voor Fase-1A van het Richtplan (de vastgoed-pijler) een consortium te selecteren, terwijl pas in 2018 een publieke consultatie is begonnen over het Richtplan zelf dat 6 fasen bevat. Hoe de vastgoed-pijler vorm zal krijgen, is bepaald door de Maatschappij voor Stedelijke Inrichting/Société d'Aménagement Urbain (MSI-SAU), een overheidsbedrijf dat naast de gewestadministratie opereert. Daarop heeft de publieke opinie geen vat.

 

Fase-1A gaat over 'de vastgoedontwikkeling van een nieuwe duurzame Josaphatwijk'. Daarvoor is de eerste stap in december 2017 gezet. De MSI lanceerde toen een opdracht om een bedrijvengroep te selecteren die de nieuwe wijk zal uittekenen en bouwen.

 

In mei 2018 werden zes consortia geselecteerd. Het zijn allemaal bekende namen: Consortium Matexi (Matexi NV, Matexi Projects SA, Matexi Bruxelles NV), Consortium Josaparc (BPI Real Estate Belgium SA, Besix Real Estate Development SA, Entreprises Jacques Delens SA), Consortium Ecowijk Josaphat Quartier durable (Vanhaerents Development NV, Immo BAM NV, Landsbeek NV, Belfius Immo NV), Consortium Atenor-DMI (Atenor SA, Democo Management & Investment NV), Consortium Eiffage (Eiffage Benelux SA, Eiffage Development NV, Eiffage Aménagement SAS, Axa Real Estate Investment Managers Belgium SA, Valens SA) en Consortium Thomas & Piron Josaphat (Cœur de Ville SA, Thomas & Piron Bâtiment, Thomas & Pirau BAU SA, Thomas & Piron Luxembourg SA).

 

 

Deze consortia moesten een ontwerp indienen voor het bouwproject van Fase-1A. Op basis van hun ontwerpen wordt het consortium gekozen dat het bouwproject zal realiseren. Volgens de 'indicatieve planning' zouden voor eind 2019 drie finalisten geselecteerd worden en zou de uitvoerder eind 2020 bekend zijn. De MSI spreekt van 'een concurrentiedialoog'. De dialoog wordt gevoerd met en onder de bedrijvengroepen die meedoen aan de wedstrijd, niet met de burger. Enkel de deelnemers kregen het lastenboek, niet de burger. Toch is dit volgens de MSI een 'innovatief' proces.

 

De opdracht voor Fase-1a is een nieuwe residentiële wijk te bouwen met 448 commerciële woningen en 168 sociale woningen (deels huur- en deels koopwoningen) en daarnaast nog eens 2000 m2 commerciële ruimte en 18.500 m2 open ruimte met diverse voorzieningen. Alles bij elkaar 3,6 hectaren nieuwbouw en uitrusting. Nu heeft de MSI van de Josafat-site 24 hectaren in eigendom heeft. Maar de site wordt doormidden gesneden door een spoorlijn, Lijn 26 van Vilvoorde naar Schuman. Volgens het Richtplan neemt de nieuwe residentiële wijk nagenoeg het hele stuk van de site ten Westen van het spoor in. Dat stuk van de site is nu nog vrije natuur. De Oostelijke kant daarentegen is omzeggens helemaal ingenomen door bedrijven en de terreinen van een rugby-club. Eens het RPA is uitgevoerd, zou er op de Josafat-site alleen nog in de marge groengebied overblijven.

 

 

Verkorten, versimpelen

 

Pas nà start van de concurrentiedialoog met de vastgoed-consortia trok de Brusselse gewestregering de algemene publieke consultatie op gang. Dat gebeurde in mei 2018, toen de regering opdracht gaf de Richtplannen van Aanleg op te stellen. De Richtplannen zijn een nieuw Brussels bestuursinstrument. Om dit instrument te creëren, veranderde de Brusselse regering in 2017 de gewestwet voor de ruimtelijke ordening (gemeenzaam bekend onder haar Franse naam CoBAT). Zij wilde zo de stedenbouwkundige procedures verkorten en vereenvoudigen. Daarmee kwam ze tegemoet aan de klacht van de ondernemerswereld die vindt dat alles in Brussel te traag gaat.

 

Maar met de RPA's kende de gewestregering aan zichzelf en enkele van haar diensten de macht toe om voor urbane projecten de knopen door te hakken. Behalve de MSI is ook de planningsdienst perspective voor de RPA's in de weer. De RPA's springen alle bestaande Brusselse regels inzake urbanisme en de lagere besturen over het hoofd. Bij de gemeente Schaarbeek luidt het kritisch: 'voor de RPA's zijn wij niet meer de eerste partij, de macht verschuift duidelijk naar het Gewest'. De RPA's komen voort uit een afwijking van de wet en de uitvoerders  kunnen op hun beurt tot nieuwe afwijkingen beslissen als ze dat nodig achten. Deze bestuursstijl stuitte van meetafaan op felle kritiek vanwege de burgerorganisaties en de politieke oppositie in het Brussels parlement. Ook zij vinden dat het Gewest hier de macht naar zich trekt.

 

Intussen zijn er 10 RPA's opgesteld. Ze gaan telkens over een afgebakende zone, waarvan het 'strategisch belang' wordt onderstreept en die zogenaamd 'duurzaam ontwikkeld' moet worden. Deze zones zijn : Josafat, Reyers/Mediapark, Delta/Hermann-Debroux, Heyvaert, Ninoofsepoort, Weststation, Zuidwijk, Kazernes en Europese Wijk. Sommige van deze zones liggen schrijlings over 1 of 2 gemeentegrenzen, zoals Josafat (Schaarbeek en Evere) of Reyers/Mediapark (Schaarbeek, Evere en Sint-Lambrechts-Woluwe).

 

In de zomer van 2018 kwamen de stadsplanners met de eerste versies van de RPA's naar buiten. In de week van 4 tot 11 juni hield de dienst perspective in totaal 20 info-vergaderingen, want twee voor elke zone. Tijdens de sessies voor Josafat lokten de mobiliteit en de nieuwe woonwijk de meeste vragen uit. De vraag was welke de impact van het hele RPA op de omgeving zou zijn. In totaal, zo werd opgemerkt, zijn er voor de site bijna 1600 nieuwe woningen gepland, met naar schatting een kleine 4000 nieuwe bewoners en allicht 1000 auto's extra die rond Josafat zullen evolueren. Maar perspective antwoordde: la situation est gérable, de situatie is beheersbaar, want tijdens de uitvoering van het Richtplan gaan we alles monitoren, en wordt het teveel, dan sturen we bij. Schaarbeek vindt dat onredelijk en vraagt op voorhand garanties. 'In sommige straten is het verkeer nu al gesatureerd', zegt men bij de gemeente, 'dat mag niet erger worden'.

 

Opmerkelijk was dat er tijdens die eerste bevraging in 2018 nog geen milieu-effectenrapport (MER) beschikbaar was. Dat rapport komt, was het antwoord van perspective, wanneer het finale RPA ter raadpleging wordt voorgelegd. Opmerkelijk was ook dat het Gewest in deze alles tegelijk is namelijk eigenaar, bouwheer, uitreiker van de vergunningen enz. Perspective erkende bovendien dat het Gewest met de RPA's eigenmachtig kan doen wat het wil, omdat ze alle bestaande planning over-rulen.

 

Brusselse regering bedient vastgoedbelangen

 

Dit voorjaar al startte de tweede raadplegingsronde. Toen organiseerde perspective het openbaar onderzoek over de aangepaste versie van RPA-Reyers/Mediapark. Deze zone ligt op een halve kilometer van Josafat. Het plan is om daar rond de openbare omroepen VRT en RTBf een campus met andere mediabedrijven uit te bouwen, waar 5000 mensen zouden werken, met daarachter andermaal een nieuwe wijk met zo'n 2000 woningen. De hele zone is 175 hectaren groot. Voor het Richtplan van Aanleg-Josafat loopt de openbare raadpleging op dit moment. Ze is op 3 oktober 2019 gestart en duurt tot 2 december, hetzij 60 dagen of twee maanden.

 

Hier blijkt wat de verkorting van de procedure in de praktijk inhoudt. Tot nu toe duurde een openbaar onderzoek doorgaans langer. Voor Good Move bij voorbeeld (het gewestelijk mobiliteitsplan) duurt het vier maanden (nog tot 17 oktober 2019). Maar voor de RPA's krijgen de burgers maar twee maanden de tijd om de documenten te bestuderen en hun opmerkingen te formuleren. Te kort, vinden velen. De koepelorganisaties Inter-Environnement Bruxelles (IEB) en de Brusselse Raad voor het Leefmilieu (BRAL) klagen dat ze onder 'een pletwals' van RPA's bedolven worden. BRAL heeft om een moratorium gevraagd. De gemeente Schaarbeek, die tegen twee RPA's aankijkt, heeft de lokale comités gevraagd dat ze hun opmerkingen en bezwaren naar haar zouden doorsturen. Een gemeenschappelijke zorg is dat de Richtplannen voor Josafat en Reyers/Mediapark los van elkaar worden gepresenteerd, terwijl ze dicht bij elkaar liggen en ze tesamen hun impact zullen doen voelen, zeker voor de mobiliteit in Schaarbeek.

 

Waarom zet het Gewest zo'n haast en spoed achter de ontwikkeling van de tien strategische zones? Minister-president Rudi Vervoort hield het in zijn voorstelling aan het Brussels parlement op dit algemene argument: de territoriale ontwikkeling moet efficiënter, om beter te kunnen beantwoorden aan de noden. Brussel, aldus Vervoort, kent een 'demografische boom' waardoor er een dringende vraag naar woningen is. Bij momenten is Vervoort preciezer geweest. In maart 2016 was hij aanwezig op de internationale vastgoedbeurs MIPIM in Cannes om er de tien prioritaire ontwikkelingszones (waaronder Josafat) te promoten. Daar werd hij door Le Soir ondervraagd over de aanpassingen aan de CoBAT, de gewestwet over de ruimtelijke ordening. De wet moest aangepast worden, aldus Vervoort toen, om te beantwoorden aan de uitdagingen van de 'demografische boom' en om 'tegemoet te komen aan de verwachtingen van de vastgoedsector, die grote moeite ondervindt om belangrijke projecten te ontwikkelen, vanwege de duur en de complexiteit van de stedenbouwkundige en milieu-procedures'. Dit citaat is berucht geworden. Het is nadien aangehaald, onder meer tijdens de parlementaire discussie over de CoBAT, om aan te duiden dat de Brusselse regering inzake ruimtelijke ordening vooral de investeerders tegemoet komt. Gevraagd hoe de minister-president daar nu tegenover staat, antwoordt zijn kabinet kort en bondig: 'het is belangrijk dat ondernemers niet vluchten uit Brussel. Daarom is een duidelijke en efficiënte regelgeving nodig. Dat houdt een stabiel juridisch kader in en stedenbouwkundige vergunningen die binnen een redelijk termijn afgeleverd worden'.

 

Het beruchte citaat staat ook in een Open Brief van enkele tientallen organisaties en burgers gepubliceerd in juni 2018. Dit comité de signataires vindt dat het Gewest te eenzijdig de investeerders bedient en voor de werkelijke noden tekortschiet. Zo wachten vele tienduizenden Brusselaars op een betaalbare woning. De gemeente Schaarbeek heeft minder sociale woningen dan het gewestgemiddelde. Daaraan zou iets gedaan kunnen worden als de RPA's bindende criteria voor het bouwen van echte sociale woningen zouden opleggen en doen respecteren. Burgercomités denken al langer na over een lange termijn-bestemming voor Josafat. Eén ervan is de groep Commons Josaphat. Deze groep rekende in 2015 uit dat het hele gebied rendabel voor het algemeen belang beheerd kan worden. Dan gelden wel drie voorwaarden: het gebied mag niet geprivatiseerd, de commercialiseerbare woningen moeten uit het ontwikkelingsplan gelicht en de zone dient als gemeengoed te worden beheerd door een stichting onder democratische controle. Die opties staan behoorlijk haaks op de keuzen van de gewestelijke Richtplannen.

 

Gerelateerde artikels: